Zonas tensionadas y grandes tenedores: claves a la hora de fijar la renta en los contratos de alquiler en Cataluña

Mercedes Blanco, vocal de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Comercio de Barcelona y CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres, detalla en la jornada ‘Derecho Civil Catalán: perspectivas actuales y desafíos en la práctica notarial y jurídica’ los criterios para la elaboración de un contrato de arrendamiento en Cataluña tras la aplicación de las diferentes regulaciones sobre el precio de la vivienda

Cataluña ha sido durante el último año y medio una de las regiones con mayor número de regulaciones tras la aplicación de la Ley de Vivienda. La normativa ha establecido durante los últimos meses numerosas restricciones específicas sobre los precios del alquiler y las condiciones contractuales, generando un marco más estructurado para arrendadores e inquilinos. 

En este contexto, durante la jornada «‘Derecho Civil Catalán: perspectivas actuales y desafíos en la práctica notarial y jurídica'», Mercedes Blanco, vocal de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Comercio de Barcelona, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres y miembro del equipo de dirección de Fincas Blanco, ha explicado los criterios fundamentales para la elaboración de un contrato de arrendamiento en Cataluña, en función de si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado y de la condición del arrendador como gran tenedor o pequeño tenedor.

Ubicación y condiciones del arrendador
Uno de los primeros aspectos que debe contemplar un contrato de arrendamiento es la ubicación de la vivienda. Si se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, deberá indicarse expresamente en el contrato, conforme a la relación publicada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. «Es esencial que los contratos reflejen con claridad si la vivienda se encuentra dentro del 90% de las poblaciones declaradas como tensionadas en Cataluña, ya que esto impacta directamente en la fijación de la renta», explica Blanco.

Además, será importante también identificar la condición del arrendador. Si se trata de un gran tenedor, es decir, una persona física o jurídica con más de 10 inmuebles residenciales (o 5 en zonas tensionadas), y de qué panera computa. «Se ha de tener en cuenta hechos como si la vivienda es una copropiedad con otros comuneros o si pueden incorporarse cláusulas que pueden ser nulas», ejemplifica la experta.

En el caso de los grandes tenedores «la renta no podrá superar el índice de referencia establecido por el Ministerio, y en el caso de pequeños tenedores, se permite un incremento del 10% respecto al contrato anterior si han realizado mejoras en la vivienda durante los últimos dos años», detalla la experta.

Fijación de la renta y gastos adicionales
El precio del alquiler, protagonista de gran número de debates los últimos meses, está sujeto a regulaciones específicas, especialmente en áreas tensionadas. Para los grandes tenedores, la renta se fija en función del índice de referencia, mientras que los pequeños tenedores tienen cierta flexibilidad si han mejorado la vivienda. Además, el contrato puede incluir gastos adicionales como comunidad, portería, IBI o recogida de basuras, aunque estos estarán sujetos a limitaciones en su incremento anual, según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

«Los arrendadores deben conocer bien los límites en la fijación de la renta y los gastos adicionales permitidos para evitar cláusulas abusivas que puedan ser impugnadas», advierte Blanco. Los contratos de arrendamiento deben garantizar una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física, y de siete años si es una persona jurídica. Al finalizar este periodo, el contrato podrá prorrogarse anualmente hasta un máximo de tres años adicionales, salvo que alguna de las partes comunique su decisión de no renovarlo.

Por otra parte, los inquilinos tienen derecho a desistir del contrato una vez transcurridos los primeros seis meses, siempre que avisen con un preaviso de 30 días. En este caso, deberán abonar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato restante. «La ley establece mecanismos de protección para ambas partes, y es clave que inquilinos y propietarios sepan cuáles son sus derechos y obligaciones para evitar conflictos«, destaca Blanco.